表面风光内心彷徨:合景泰富盈利的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios

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作者 | 韦三甲

流程修改 | 小白

在山的那儿海的那儿的港交所,有这么一家地产公司,2007-18年间,总财物的年化复合添加率为23%,经营收入的年化复合增单男长率仅为6.2%。

2018年的经营收入净额跟2010年适当,这样的公司归于什么水平?

合景泰富集团控股有限公司(1813.HK),成立于1995年,于2007年7月在港交所主板挂牌上市,是广州的大型房地产开发公司之一。

2018年,公司获得了我国房地产业协会颁布的“2018我国房地产开发企业50强”奖项,位列第36名。

(来历:我国房地产业协会)

2018年,依据国家统计局的数据,全国房地产开发出资总额为12万亿元,同比添加9.5%;房地产开发企业土地置办面积为2.9亿平方米,同比添加14.2%。

房地产企业的年度出资额增速略有进步,那么合景泰富的成绩怎么呢?

(来历:国家统计局)

咱们接着往下看。

一、事务剖析

1、公司总览

2018年,公司的贝吉塔总财物规划到达1845亿元,同比添加36.7%,以2007年为基准,CAGR为23%。同年,净财物规划到达317.7亿元,同比添加12.5%,以2007年为基准,CAGR为11.8%。

公司在2018年完结经营收入74.77亿元,同比下降35.2%,以2007年为基准,CAGR仅为6.2%。公司经营收入同比大幅下降的首要原因是公司物业开发收入削减41.9%,由于已交给总修建面积从2017年的70.5万平方米削减至2018年的40万平方米,同比下降43.2%。

公司收入同比大幅下降,可是其他收入及收益却添加显着。2018年,其他收入及收益为27亿元,同比添加327.1%——首要包含出售一间全资隶属公司权益,承认收益11.7亿元。

出售的全资隶属公司为坐落广州的写字楼星辉广场I的项目公司,计入损益表“其他收入及收益净额”中。

由于地产公司只要在结算交给时才会对经营收入进行承认,所以当期的出售合约间隔终究承认存在必定的滞后性。

这儿咱们挑选了两家同在港股上市、市值与合景泰富相差无几的地产公司,宝龙地产(1238.HK)和禹洲地产(1628.HK)进行比照。由于合景泰富仅发表了最近三年的数据,所以咱们简略看下最近三年的数据比照。

合景泰富的预售金额一向最高,2018年为655亿元,同期宝龙地产和禹洲地产分别为410亿元和404亿元。

近三年,合景泰富预售金额的复合添加率为51.5%,宝龙地产为52.6%,禹洲地产为69.7%,合景泰富的增速最低。

从区域来看,合景泰富全年的预售额中30%来自粤港澳大湾区,45%来自长三角区域,公司设立了以粤港澳大湾区和长三角区为两大中心区域的发展战略。

(来历:合景泰富官网)

依据现有土地储备,公司估计2019年总可售货值约人民币1500亿元。依照column城市等级区分,在比如北京、深圳、广州、姑苏和重庆等一二线城市占比约90%;依照区域区分的话,粤港澳大湾区及长三角区域占比达72%。

2019年集团的预售额方针位850亿元,较2018年实践完结的预售额同比添加为30%,依照区域区分,粤港澳大湾区可售货考教师资格证需求什么条件值占比37%,长三角区域可售货值占比35%,这两块区域都是房价相对较高的区域。

2、四个事务板块

公司将旗下事务分为四个板块,在2018年这四个板块的经营收入占比分别为:物业开发占比81.1%,物业出资占比5.1%,酒店运营占比6.3%,物业办理占比7.6%。

物业开发部分一向是公司的中心事务部分,在2018年之前,该事务部分奉献的收入一向保持在90%及以上的水平。只不过2018年该板块奉献的经营收入削减41.9%,所以占总收入比重下降至81%。

再来详细看每个事务板块的收入状况外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 。

2018年物业出资部分奉献营收60.6亿元,同比削减41.9%,首要由于已交给修建面积从2017年的70.5万平方米削减至2018年的40万平方米,同比下降43.2%。

尽管已交给修建面积削减,可是承认的均匀出售价格有所进步,从2017年的每平米14789元进步至2018年的15137元,同比添加2.4%。

物业出资板块外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 完结经营收入3.8亿元,同比添加64.1%,首要由于已租借出资物业的可租借总修建面积添加。

酒店营运板块完结经营收入4.7亿元,同比添加10.3%,首要由于酒店的入住率上升。

物业办理板块完结经营收入5.7亿元,同比添加24.2%,首要由于办理的物行商头巾业数目添加。

购物中心方面,公司于2018年总共完工姑苏悠方,成都悠方,北京摩方和广州誉山世界悠方总计4座大型购物中心。

新开业的商场租借率均在90%以上,截止陈述期末,公司已在上海、广州、姑苏、程度、北京已开业算计6个购物中心,成功打造了集团商业品牌“悠方”和“摩方”。

(来历:合景泰富官网)

3、土地储备现在首要靠收买

关于地产公司来说,土地储备就像战士的弹药,确保足够的储备量才干具有持续添加的动力。

2018年,公司经过公开市场招拍挂、收买及协作开发,总共获得38各项目,算计添加权益修建面积为414万平方米,均匀本钱为人民币5400元/平方米。

截止2018年,公司权益土地储备超越1658万平方米,按面积核算,其间约80%的新增权益修建面积都是经过收买及协作开发方法获取。

公司表明,由于2018年全体资金面偏紧,部分小型房企融资面对困难,为大中型房企供给了很多的收并购时机,职业集中度进一步进步,收买及协作开发方法比较传统的招拍挂,能有用下降新增土地本钱。

公司的土地储备每年都在稳步添加,简略测算,2018年公司预售面积为397万平方米,依照当时的土地储备规划1658万平方米,能够大约保持公司往后四年的发展需求。

4、修建成度本大幅增灯火阑珊长

2018年,每平方米的土地本钱为卫衣调配3750元,同外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 比添加3.7%。每平方米修建本钱为5829元,同比添加34.6%。

土地本钱增速略有下滑,而修建本钱增速则上涨显着,结合来看每平米的出售本钱仍旧是在上涨的。公司表明修建本钱的上涨是由于城市间交给组合改变导致的。

二、生长和盈余剖析

看完公司本身的状况,再来看看与同职业公司比照。相同,咱们挑选宝龙地产(1238.HK)和禹洲地产(1628.HK)进行比照。

1、生长性

首要,咱们比照一下同职业地产公司的经营收入和财物规划添加状况。

先比照一下财物规划。2018年,合景泰富总财物规划到达1845亿元,以2009年为基准,CAGR为23%。宝龙地产总财物规划为1321亿元,以2009年为基准,CAGR为27.8%。禹洲地产总财物规划为1151亿元,以2009年为基准,CAGR为29.6%。

尽管合景泰富总财物规划最高,可是近十年以来的财物规划增速不及宝龙地产和禹洲地产。

尽管合景泰富总财物规划最高,可是净财物规划还不及宝龙地产。2018年,合景泰富、宝龙地产和禹洲地产的净财物规区分别为318亿元、328亿元和214亿元。

看完财物规划,咱们再来看下经营收入状况怎么。尽管合景泰富的总财物规划在三家公司中排名榜首,可是经营收入自2015年开端就一向垫底。

2018年,合景泰富经营收入为75亿元,宝龙地产经营收入为196亿元,禹洲地产经营收入为243亿元,合景泰富的经营收入不及宝龙地产的1/2,不及禹州地产的1/3。

调查营收增速能够看到,自2012年起,合景泰富的营收增速(橘色线条)一向低于其他两家公司,仅仅在2017年略高于宝龙地产。以2009年为基准,三家公司的CAGR分别为6.4%、18.9%和32%,合景泰富最低,禹州地产最高。

2、盈余才能

三家公司的毛利率水平相差不大,2018年合景泰富毛利率为32.8%,宝龙地产为38.5%,禹州地产为30.7%。

尽管毛利率水平根本适当,可是合景泰富的净利率水平近年来鹤立鸡群。从下图中能够看到,合景泰富的净利率水平自2013年起就一向高于其他两家,而且在2018年完结了暴增。

前文中说到,合景泰富于2018年出售了一间隶属公司,该全资隶属公司为坐落广州的写字楼星辉广场I的项目公司,而且这笔收入直接计入了损益表的“其他收入及收益净额中”。

2018年,合景泰富、宝龙地产和禹洲地产的净利率水平分别为55.6%、18.6%和15.3%。

得益于较高的净利率,尽管合景泰富的经营收入被同行远远甩下,可是净赢利总额却一向保持在高位。2018年,公司的净赢利为40.35亿元,为三家公司中最高。

除了上述说到的隶属公司的出售之外,咱们发现2018公司账上的“其他收入及收益净额”和“出资物业公允值收益净额”数额很大。2018年,其他收入27亿元,出资物业公允价值收益为17.1亿元,算计44.1亿元,占当期税前赢利82%。

(来历:合景泰富2018年报)

假如将三家公司的“其他收入及外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 收益净额”和“出资物业公允值收益净额”从税前赢利中除掉的话,能够看到合景泰富的经调整后税前赢利在2018年出现大幅下滑,仅为9.7亿元,而且远低于宝龙地产40.9亿元,和禹洲地产60.7亿元。

其他收入中首要包含出售隶属公司、汇兑收益和利息收入分别为11.7亿元、6.8亿元和4.8亿元。

咱们调查历年的“其他收入及收益”和“出资物业公允价值收益”的总和,发现近两年总和占净赢利比重暴增,特别是2018年,到达了106.3%,这便是合景泰富2018年毛利率与其他两家公司相差不大,可是净利率暴增且远高于其他两家公司的首要原因。

3、办理费用和出售费用占预售额比重下降

上面说到,合景泰富的净利率水平远高于宝龙地产和禹洲地产,除了年内出资物业公允价值大幅添加以及出售全资隶属子公司之外,费用水平是怎样的状况呢?

2018年,出售及营销开支为5.3亿元,同比添加23%公司表明首要是由于2018年共推出了18个大型项目,导致了广告费用的添加。

结合当年的预售金额来看,公司出售费用占预售额比重在三家公司外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 中最低,而且玛蒂尔达同比有所下滑,2018年为0.8%,宝龙地产和禹洲地产分别为1.9%和1.1%。

再来看办理费用。2018年合景泰富办理费用为13.1亿元,同比添加40.2%,公司表明办理费用的进步首要是由于增聘人才以合作各区域办公室的敏捷发展。

相同的,咱们比照三瑞普舒芬灵家公司的办理费用占预售额的比重。合景泰富这一份额接连两年下降,2018年为2%。宝龙地产和禹洲地产的这一份额为3.6%和1.5%。

三、负债堪忧

1、财物负债率

地产公司一向以高杠杆著称,这三家公司的财物负债率也不破例。2018年,合景泰富、宝龙地产和禹洲地产的财物负债率分别为82.8%、75.2%和81.4%。

合景泰富的财物负债率在三家公司中处于最高水平,2018年也是公司的财物负债率榜首次打破80%大关。不过依据国家统计局的数据,职业均匀的财物负债率在2017年为79.1%,在曩昔年度中合景泰富的财物负债率也一向低于均匀水平,在2017年与职业均匀水平齐平。

可是用财物负债率来衡量地产公司的负债水平存在必定的局限性,由于地产职业的特殊性,会有较多的预收金钱计入负债端。可是这部分预收金钱从实质上看并非是公司的负债,由于没有利息也无需归还,而且会在未来转化为收入。

咱们来看下扣除公司的合约负债(递延收入)之后的财物负债率,2018年,合景泰富经调整后的财物负债率为76.3%,仍然是居高不下,债款负担重、归还危险较大。

别的,地产公司一般运用净负债比率来监控公司的运营资金,这儿咱们运用净负债比对三家公司进行二次比照,能够看到合景泰富的净负债比在2014年之后就保持在相对安稳的水平,2018年为66.4%。

禹洲地产的净负债比与合景泰富相刘用林当,2018年为67%。而宝龙地产的净负债率则一路飙升,2018年为101.6%。

经过比照能够发现,尽管合景泰富的财物负债率一路走高,可是公司的净负债比则相对安稳。

再来看下公司的利息掩盖倍数,咱们运用息税逃学威龙2折旧摊销前赢利进行测算,2018年利息掩盖倍数仅为1.06,近年来敏捷恶化,公司活动性堪忧。

2、负债结构外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios

在文章最初咱们就说到,地产公司十分重视融资本钱,那咱们就先来看看负债的构成。合景泰富与2018年底的负债总额为1527.6亿元,首要是由哪些构成的呢。

其间占比最大的分别是,其他敷衍款及应计金钱225.2亿元、敷衍合营企业金钱392.9亿元和活动及非活动的银行及其他告贷777.8亿元。

在其他敷衍款及应计金钱中,首要是合约负债119亿元和其他敷衍款及应计金钱100.7亿元。公司没有进一步发表这100.7亿的构成,是否有一些非银融资组织,咱们不得而知。别的,依据公司的说法,其他敷衍款为免息,而且同行按要求结清。

养殖户用泔水喂羊

(来历:合景泰富2018年报)

再来看敷衍合营企业金钱,2018年敷衍合营企业金钱为392.9亿元,这个科目总额在逐年递加,以2010年为基准,CAGR为119.5%,添加迅猛。

占总负债比重近年来保持安稳,2018年为25.7%。占公司经营收入比重就很夸张了,2018年到达了惊人的525.5%,5倍还有多!

公司并未发表敷衍合营企业账款的明细,公司终究是由于什么事务而敷衍哪家合营公司多少金额,是否由于极度缺钱而从合营公司身上获得资金帮助?

不管什么原因,添加如此敏捷的大额敷衍款值得重视。

关于这一笔敷衍合营企业金钱,公司表明为无典当、免息及无固定还款期。这么说公司的合营公司真的是活雷大姨锋喽,不知道孔老板能否介绍认识一下?

(来历:合景泰富2018年报)

最终再来看看银行及其他告贷。

公司的银行及其他告贷、优先收据、境内公司债券及敷衍融资租借分别为297.8亿元、205亿元、程晓奕271.8亿元和3.2亿元。看一下账龄散布,各项告贷的账龄散布较为均衡。

(来历:合景泰富2018年报)

咱们再来看一下公司的发债前史。公司首要发行的是美元债券,获益于美国的低利率环境,近几年的发债本钱整体不算高,最近一期3亿美元,4.5年期的固定利率债发行利率为7.4%。

(来历:Wind)

结语

在曩昔完好的13个财年中总计派发股东报答62.7亿元,首要是以现金股利的方法,回购股票仅占0.03亿元。

别的,股利付出率(下图绿线)整体出现添加态势,2018年股利付出率为44%,曩昔13个年度的均匀股利付出率为20.8%。

(来历:Wind)

在发起“房住不炒”,国内地产公司融资收紧的环境下,合景泰富仍旧能够经过发行美淮阴师范学院元债的方法外表风景心里徘徊:合景泰富盈余的含金量与持续性不济,负债率步步高升 | 独立评级-必威手机版_必威体育手机客户端_必威体育app ios 获得融资。

公司财物负摄政王的邪医魔妃债率一路高涨,别的,利息掩盖倍数偏低、仅有1.06,偿债压力大、活动性堪忧。

别的,公司的经营收入水平增速并不达观,曩昔13个年度中复合增速仅为6.2%。假如将观测年度缩窄,2018年的营收水平与2010年根本共同,这是原地踏步的8年吗?

尽管公司靠着高额的其他收入和出资物业公允价值变化,撑起了公司的净赢利率,可是这样的方法并不能耐久。

别的,大额的敷衍合营企业金钱相同值得我们的重视。

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